• на главную
  • наши контакты
  • поиск по сайту
Юридические компании


Реклама на портале



monavisa.ru

Случайные вопросы


Юристы и адвокаты

Частный юрист Никитин И. Д.
Частный юрист Бондаренко А. Е.

Ответ на вопрос: "Вопросы по общему имуществу", можно узнать обратившись через формы обратной связи



Вопросы по общему имуществу

Соколов А. В.
 

Вопросы по общему имуществу. Особенности правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах имеет свои особенности, прежде всего связанные с владением, пользованием и распоряжением таким имуществом.

В частности, на практике часто возникает необходимость передать в пользование (сдать в аренду) часть общего имущества в многоквартирном доме (например, чердачных и подвальных помещений), произвести реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений.

Для того чтобы не нарушить права и законные интересы собственников помещений, следует знать основные нормы жилищного законодательства, регулирующие эти вопросы. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следует отметить, что общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. Оно не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта.

Также не подлежат отчуждению отдельные части (объекты) общего имущества, они не могут быть выделены в натуре в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести государственную регистрацию права собственности.

Таким образом, общее имущество не является самостоятельным объектом права собственности или иного вещного права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме и только путем его реконструкции (например, присоединение части чердачного помещения к жилому помещению путем реконструкции этого помещения и части общего имущества.

Статьей 40 ЖК РФ предусмотрены правила изменения границ помещений в многоквартирном доме. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены, или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (подп. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ. По решению общего собрания членов ТСЖ объекты общего имущества в многоквартирном доме (например, чердачные и подвальные помещения, мансардный этаж) могут быть сданы в аренду (подп.

12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). В них могут находиться инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование. Чердак — пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа)) (с. 32 СНиП 2.08.02-89. Этаж мансардный — этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (с.

32 СНиП 2.08.02-89. Сдача в аренду (передача в пользование) этих помещений возможна на основании решения квалифицированного большинства (не менее двух третей) от общего числа голосов собственников или членов ТСЖ (ч. 1 ст. 46. ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Собрание собственников или членов ТСЖ проводится в порядке, предусмотренном ст.

45. ст. 146 ЖК РФ с учетом того, что кворум на таком собрании должен составлять 50% голосов плюс один от общего числа голосов — в отношении общего собрания собственников и не менее 2/3 членов ТСЖ (их представителей) — в отношении общего собрания ТСЖ.

Собственникам, которые не участвовали в голосовании по каким-либо причинам, следует помнить о том, что решение, принятое на общем собрании собственников помещений, является также для них обязательным. На основании изложенного можно выделить следующие особенности правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество не допускается. сделку по отчуждению доли в праве общей собственности на общее имущество (чердака, подвала и т.

д.) отдельно от права собственности на помещение совершить нельзя, поскольку такое имущество не является самостоятельным объектом права (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. уменьшение размера общего имущества возможно только путем проведения его реконструкции и с согласия всех собственников многоквартирного дома.

передача в пользование (сдача в аренду) какой-либо части общего имущества в многоквартирном доме должна производиться с согласия не менее 2/3 собственников или членов ТСЖ.

на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, влекущих присоединение к ним части общего имущества в многоквартирном доме, должно быть получено согласие всех собственников помещений в этом доме. изменение границ смежных помещений, их раздел допускаются без согласия других собственников, если такие изменения, раздел не влекут изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

*(1) Существует правовая позиция, согласно которой отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников многоквартирного дома (передача в пользование, сдача в аренду и т.д.) подлежат регулированию нормами ГК РФ ( ст. 246 , 247 ), поскольку данные отношения являются имущественными и не входят в предмет правового регулирования ЖК РФ (ст.

4) . Следовательно, для совершения сделки по распоряжению общим имуществом должно быть получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома путем проведения общего собрания этих собственников, а не только членов ТСЖ в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ. Отметим, что в случае принятия решения по данному вопросу только членами ТСЖ сохраняется риск признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке по иску заинтересованных в этом собственников, если они докажут, что решение ТСЖ нарушает их права и законные интересы.

О. А. Хованский, юрисконсульт ЗАО «Консалтинговая группа Юстицинформ», специалист по гражданскому и корпоративному праву. «Право и экономика», N 2, февраль 2009 г.


Ответ:
monavisa.ru С уважением, Лебедев С. М..
 
Юридическая консультация онлайн
назад к списку вопросов

Похожие вопросы


© 2008-2018 Информационный юридический портал "Monavisa.ru"